Question

ما هي القوانين المتعلقة بالحصول على الجنسية عن طريق شراء العقار؟

Answer 1

صدر لأول مرة دليل الحصول على الجنسية عن طريق شراء العقار بتاريخ 2019/05/30 من قبل رئاسة شؤون الاجانب في الادارة العامة للعقارات – انقرة وذلك بعد الاستفسارات المتزايدة من قبل الاجانب ودوائر الطابو وبذلك تم سد جميع الثغرات من تاريخ صدور القرار بتاريخ ١٢ / ١ / ٢٠١٧ و التحديثات التي صدرت بتاريخ ١٨ / ٩ / ٢٠١٨ و ٧ / ١٢ / ٢٠١٩ الدليل يحتوي على ١٤ نقطة ، عشر نقاط موجهة الى المستفسرين عن التفاصيل وأربع لدوائر العقار ( اخر اربع نقاط تتحدث عن كيفية كتابة القيود وازالتها والارشفة ) .

 

سندرج العشر نقاط الاولى وما جاء فيها :

 

اولاً :تاريخ القانون و نفاذه

 

تم تجزئة القانون والتحديثات التي صدرت بهدا الشأن إلى ثلاث اجزاء :
– ما بين ١٢ / ١ / ٢٠١٧ ولغاية ١٨ / ٩ / ٢٠١٨ يجب أن تكون قيمة العقارات ما يعادل مليون دولار .
– ما بعد ١٩ / ٩ / ٢٠١٨ يجب أن تكون قيمة العقارات ما يعادل ٢٥٠ الف دولار .
– ما بعد ٧ / ١٢ / ٢٠١٨ يجب أن يكون قيمة عقد الشراء ما يعدل ٢٥٠ الف دولار .

لن تؤخذ بنظر الاعتبار العقارات التي تم شراؤها ما قبل ١٢ / ١ / ٢٠١٧ ولن تؤخذ العقود الموقعة ما قبل ٧ / ١٢ / ٢٠١٨ بنظر الاعتبار ايضاً .

 

ثانياً :سريان القوانين العامة

 

تسري جميع القوانين والتعليمات الخاصة ببيع العقارات للأجانب السابقة أيضاً على من يريد شراء العقار لأجل الجنسية حيث يحق لمواطنين ١٨٣ دولة فقط شراء العقار على ألا تزيد مجموع المساحة ٣٠ هكتار وألا تتجاوز ١٠٪؜ من مساحة المنطقة . لذا يجب أن يتاكد الاشخاص الذين ينوون شراء العقار من شمولهم بالقانون العام الخاص بالاجانب في هذا الجانب وايضاً كون حق التملك وحق الجنسية يعتبر من الحقوق العينية الشخصية : لا يتم جمع قيم العقارات المسجلة باسم الزوجة أو الابناء للعقارات المسجلة باسم الاب حيث يجب أن تكون مجموع قيمة العقارت للفرد ٢٥٠ ألف دولار وأيضاً – وحسب القانون العام – فإن مواطني الدولة السورية ليس لديهم حق التملك .

 

ثالثاً : نوعية العقار

 

• ليس هناك نوع معين مشروط ، حيث من الممكن شراء أي نوعية من الغير منقول من بستان إلى اراضي زراعية الى سكن الى محلات تجارية ، فلا يوجد تقييد بهذا الامر
• بالنسبة للاراضي الزراعية والاراضي الانشائية كون الاجنبي عليه شرط تقديم مشروع خلال سنتين ففي حال شراءه لهذه الاراضي فان حصوله على الجنسية لا يسقط هذا الشرط فيجب عليه تقديم المشروع خلال سنتين من شراء الارض
  ( تعد هذه النقطة من أهم النقاط في التقرير كون الرئاسة لديها قرار بتاريخ ٢٠١٦ يقول فيه إن الاجنبي الذي يشتري ارض زراعية ويحصل على الجنسية التركية قبل انتهاء السنتين يسقط منه شرط هذه المدة كونه تتطبق عليه أحكام التركي وبهذا تستثني الرئاسة المتجنسين بطريقة استنثنائية عن طريق هذه العقارات من هذا الاعفاء ) .
• بالنسبة للعقود : يجب أن يكون العقار المراد توقيع العقد لأجله قد بلغ مرحلة kat mülkiyeti أو kat irtifakı ويكون العقد مصدق في كاتب العدل ، وتم إدراج المعلومة لشركات بيع العقارات حيث أشار الدليل أنه يجب على الشركات ألا تضع تعهدين لعدم بيع العقار في عقار واحد ولهذا يجب الانتباه حين تعديل الخرائط بعد بيع العقارات .

يتبع..

Answer 2

تتمة..

رابعاً : عدد العقارات

 

ليس هناك عدد محدد لعدد العقارات ، المهم هو إكمال المبلغ المطلوب في حال إرفاق عقار ما قبل ١٨ / ٩ / ٢٠١٨ يجب أن يكون المجموع مليون دولار وبعد هذا التاريخ يجب أن يكون المجموع ٢٥٠ الف دولار

 

خامساً : تثبيت القيمة

 

 

١– سعر الصرف

تعتبر هذه النقطة أهم النقاط في الدليل حيث واجهت الرئاسة عددت مشاكل من تاريخ صدور القرار كون البنك المركزي يعلن سعر الصيرفة في تمام الساعة الثالثة والنصف ظهراً وأغلب عمليات البيع تتم قبل هذا الوقت ، وكون الليرة التركية في صعود وهبوط فقد واجه الكثير من المستثمرين مشاكل عدة بسبب يوم واحد فقط .

 

تقول الرئاسة أن سعر الصرف سيتم اعتماده على ما قبل يوم الشراء بيوم واحد ، وقد قسمت الأمر إلى ثلاث نقاط ؛

 

1.  سعر صرف إيصال التحويل
   يتم احتساب ورقة تحويل مبلغ العقار من المشتري إلى البائع حسب سعر الصرف المعلن في اليوم السابق من التحويل .

 

1.  سعر صيرفة سند العقار أو العقد
    يتم احتساب المبلغ حسب سعر الصرف المعلن قبل يوم من قبل البنك المركزي .
    يتم النظر إلى وصل التحويل في حال كونه بنفس يوم شراء العقار أو توقيع العقد ، فيتم احتسابه أيضاً حسب اليوم الذي قبله .
    في حال كان تحويل مبلغ العقار بتواريخ مختلفة يتم احتساب كل وصل حسب سعر الصرف المعلن ؛ أي قبل يوم .

 

1.  سعر صرف تقرير التقييم
   يتم تثبيت سعر الصرف المعلن ما قبل يوم من تاريخ تقرير التقييم .

 

٢– تقرير التقييم

•  يسري تقرير التقييم لمدة ثلاث أشهر من تاريخ صدوره ويتم احتساب قيمة العقار في حال كان مكتملا حسب سعر بيعه في السوق وفي حال كان غير مكتملا يتم تخمين سعره حين اكتماله ؛ وشركات التقييم المعتمدة معلنة في موقع ال spk و الbddk  حسب اللنك المدرج في الدليل .
•  تاريخ إلزام البيع بتقرير التقييم صدر في ٤ / ٣ / ٢٠١٩ ؛ وأصحاب العقارات المباعة ما قبل هذا التاريخ ليسوا ملزمين بتقديم تقارير تقييم للعقارات .
•  في حال كان سعر العقارات المشتراه سابقاً أقل من سعر تقارير التقييم المعدة في ما بعد يتم احتساب السعريين وفي حال كانت العقارات حسب سندات الملكية مجموعها أكثر من ٢٥٠ الف دولار من الممكن التقديم عليها لاجل الحصول على الجنسية .

يتبع..

Answer 3

تتمة..

سادساً : وصل التحويل

 

• يجب ادراج وصل تحويل بقيمة العقار الذي تم شراؤه مختوما من قبل البنك حيث يجب أن يكون التحويل ما بيع المشتري و البائع .
• في حال كان التحويل من خارج تركيا يتم ادراج وصل التحويل من بنك البائع مختوم وموقع.
• من الممكن أن يكون وصل التحويل بتاريخ ما بعد تحويل سند العقار .
• بالنسبة للعقود يجب أن يكون اقصى تاريخ للتحويل هو تاريخ توقيع العقد حيث ان التحويلات التي ستتم بعد توقيع العقد لن يتم احتسابها على الدفع النقدي .
• بالنسبة للمشاريع التي تكون الشركات الحكومية وشبه حكومية طرفاً فيها ليس من الملزم ادراج الوصل آنما من الممكن إدراج كتاب تاييد دفع المبلغ ( شركة توكي ، املاك كونت) .
• بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها قبل تاريخ ١٥ / ١٠ /٢٠١٨ ليس من الملزم ادراج وصولات التحويل و ذلك كون قرار الالزام المرقم ب ١٢ / ٢٠١٨ (١٧٩١) صدر بتاريخ ١٥ / ١٠ / ٢٠١٨ و لذلك فان الذين اشتروا العقارات قبل ذلك التاريخ ليسوا ملزمين بادراج الوصولات ولكن في حال ابرازها فسيتم قبولها .

 

سابعاً : البيع بالتقسيط

 

١–  بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها بالتقسيط فمن الممكن جمع الاقساط من تاريخ ١٢ / ١ / ٢٠١٧ .
٢–  كون قرار العقود صدر بتاريخ ٧ / ١٢ / ٢٠١٨ يتم احتساب العقارات التي تم شراؤها بالعقود وبالتقسيط من ذلك التاريخ ويتم احتساب الاقساط المدفوعة ما بعد هذا التاريخ على ان يكون المبلغ المدفوع يعادل ٢٥٠ الف دولار كدفعة أولية بيوم توقيع العقد أو قبل توقيع العقد .
٣–  ممكن جمع قيمة العقارات المقسطة مع عقار آخر لاتمام المبلغ المطلوب للحصول على الجنسية الا ان الشرط المذكور في المادة رقم ٢ يسري لهذه المادة ايضاً .

 

ثامناً : عملية البيع بين الاجانب

 

١–  يجب أن يكون العقار المراد شراؤه للحصول على الجنسية التركية باسم شخص تركي أو شركة تركية على ألا يكون العقار مسجلا سابقاً باسم الاجنبي او زوجته او ابنه .
٢ – من الممكن ان يكون العقار مسجلا سابقاً باسم شخص اجنبي وتم شراؤه من قبل شخص تركي او شركة تركية ويباع الى شخص اجنبي اخر .
٣–  يجب ألا يكون العقار مسجلا باسم شركة يكون الأجنبي الذي يريد شراء العقار شريكا فيها او بدرجة ادارية .

– ان الاجانب الحاصلين على الجنسية التركية عن طريق شراء العقار سيتم اعتبارهم لغاية انتهاء مدة الثلاث سنوات كأجانب بمجال بيع العقارات حيث لن يستطيعوا بيع عقاراتهم الاخرى لأجانب اخرين يريدون الاستفادة من قانون التجنس لكن بامكانهم بيع العقارات التي ليس عليها قيد عدم البيع للشركات والاجانب الذين يريدون شراء العقارات بشكل اعتيادي .

– ان الاتراك الذين خرجوا من الجنسية التركية ولديهم البطاقة الزرقاء سيتم احتسابهم كاتراك في حال ارادوا بيع عقاراتهم لأجانب يريدون الاستفادة من قانون التجنيس الاستثنائي .

– ان الاتراك أصحاب الجنسية المزدوجة يتم احتسابهم كاتراك ايضاً .

يتبع..

Answer 4

تتمة..

تاسعاً : الرهن والحجز

 

بالنسبة للعقارات التي عليها قيد رهن او حجز يتم خصم مبلغ الرهن او الحجز من قيمة العقار ويتم احتساب المبلغ المتبقي لاجل الجنسية .

 

عاشراً : الصلاحية

 

يجب أن تحتوي الوكالات المعطات الى الوكلاء لوضع قيد عدم البيع و قيد التعهد بالنسبة للعقود على صلاحية واضحة لاجل هذا الامر .
– بالنسبة للعقارات التي تم شراؤها قبل تاريخ ١٥ / ١٠ /٢٠١٨ ليس من الملزم ادراج وصولات التحويل و ذلك كون قرار الالزام المرقم ب ١٢ / ٢٠١٨ (١٧٩١) صدر بتاريخ ١٥ / ١٠ / ٢٠١٨ و لذلك فان الذين اشتروا العقارات قبل ذلك التاريخ ليسوا ملزمين بادراج الوصولات ولكن في حال ابرازها فسيتم قبولها .

 

الفريق القانوني لشركة غرين هيلز للتطوير والاستثمار العقاري